Surroga e sostituzione del mutuo

Oggi c’è la possibilità di “sostituire”, “rinegoziare” o “surrogare” il proprio mutuo.
La “sostituzione” del mutuo comporta l'estinzione del precedente rapporto obbligatorio e la stipulazione di un nuovo mutuo con nuove condizioni (sovente, con una nuova banca). Attraverso questa operazione, il mutuatario ha l'occasione di incrementare l'ammontare del prestito, ottenendo così un’extra liquidità. Il Decreto Bersani, inoltre, ha eliminato le penali per l'estinzione anticipata dei mutui, rendendo la sostituzione un processo davvero agile e vantaggioso.

La “rinegoziazione” del mutuo rappresenta una vera ridiscussione del precedente contratto di mutuo che permane in vigore, seppure con diverse condizioni (ad esempio con un diverso tasso).

La “surroga” è la portabilità, la sostituzione pura del proprio mutuo, con un altro.
Se si ha già un mutuo ipotecario in corso, è possibile estinguere il debito in corso, contraendo un altro mutuo con altro Istituto di credito che va a subentrare nei diritti della prima banca.
Nel contratto di mutuo il Cliente surroga (sostituisce) un nuovo istituto di credito nei diritti del precedente creditore, permettendo il subentro nell'ipoteca sul vecchio mutuo. Quindi non c'è iscrizione di nuova ipoteca e cancellazione di quella esistente.
La surroga non richiede consenso del precedente creditore ed è nulla ogni clausola che la impedisca o la renda onerosa. (D.L. "Bersani Bis" - Portabilità del mutuo).

La surrogazione del mutuo è fattibile solo se viene finanziato l’importo residuo del mutuo originario: se superiore, anche di un solo centesimo, si deve procedere con una nuova pratica. L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve essere presentato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per l’annotamento.
Il precedente creditore deve intervenire alla stipula per ricevere il pagamento e dare quietanza; eventualmente, la stipula può avvenire presso la sede del creditore oppure il notaio può raccogliere quietanza separata in giorno successivo a quello della stipula.

VANTAGGI:

·         Spread molto vantaggiosi 

·         Assenza di imposta sostitutiva (0,25% prima casa - 2% seconda casa)

·         Forte riduzione dei costi notarili

·         Azzeramento istruttoria e incasso rata 

·         Possibilità di accettare la perizia già elaborata al momento di

        concessione del mutuo da sostituire se il residuo è inferiore al 70%

        del valore dell'immobile e siano trascorsi meno di 5 anni 

·         Possibilità di mantenere la stessa polizza assicurativa

        (incendio e scoppio) cambiando il vincolo di risarcimento a favore 

        del nuovo istituto di credito

VINCOLI:

·         Ipoteca di primo grado formale 

·         L'importo del mutuo non può eccedere il debito residuo comprensivo di penali 

·         I richiedenti devono essere i medesimi intestatari del mutuo da sostituire 

·         Tutte le altre caratteristiche possono variare: durata, tipo tasso, spread,

         piano di ammortamento e periodicità rate 

·         Il Contratto viene redatto per scrittura privata con sottoscrizione autenticata

        dal notaio

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